インドアゴルフは居抜き物件で開業できる？メリットと物件選びの注意点

インドアゴルフは居抜き物件でも開業できます。ただし初期費用を抑えられるのは、既存内装の一部を流用できる場合に限られます。天井高・電源容量・換気設備は物件ごとの現地調査で必ず検証が必要です。

検証不足のまま進めると、天井高や電気容量が不足し、既存内装を撤去して作り直す必要が生じることがあります。その結果、最初からスケルトン物件を選ぶより費用がかかるケースもあります。

本記事では、居抜き物件でインドアゴルフを開業する際の判断軸と注意点をお伝えします。

居抜き物件のメリットとデメリット

居抜き物件とは、前テナントの内装や設備が残っている物件です。スケルトンより工事範囲を抑えられる可能性がある一方、インドアゴルフ特有の要件を満たせない場合は解体費用が上乗せになります。

メリット：工期短縮と内装費の一部圧縮

床、壁、天井、空調、照明、電気設備の一部を流用できれば、内装工事費を抑え、開業までの工期も短縮しやすくなります。

特に前業態がフィットネスやスタジオなどの場合は、待合スペースや更衣室、空調、照明などを流用できる可能性があります。一方、インドアゴルフとして新たに必要になるシミュレーターや防球設備、打席マットなどは、別途導入費用を見込んでおきましょう。

デメリット：寸法不足は大規模な改修につながる

居抜きの最大のリスクは、天井高・奥行・打席幅が足りず、既存内装をそのまま活かせないケースです。必要寸法は導入する機種や設計条件によって異なりますが、天井高2.9m以上、奥行5.5m以上、打席幅3.2m以上が一つの目安です。これらを確保できない場合は、既存内装の撤去やレイアウト変更が必要になる可能性があるため、契約前に現地調査で設置可否を確認しましょう。

また、同業の居抜きでもシミュレーターの所有権や保守契約は別途確認が必要で、残置物と譲渡対象を契約書で明確に分けることが重要です。

項目	メリット	デメリット
工期	短縮しやすい	解体が増えると延びる
費用	使える設備があれば抑えやすい	追加工事で割高になることがある
設計	一部流用で負担減	既存レイアウトに制約される

居抜き判断のポイント
・天井高・奥行・打席幅：仕上げ後の寸法で満たせるか
・使える設備：新規で必要な設備と分けて把握する
・解体費込みの総額：スケルトン案と比較する

居抜きで流用できるもの・できないもの

居抜き物件では、何が流用できて何が新規で必要かを現地調査で切り分けることが、費用と工期を見積もるポイントです。ここでは、設備の流用可否や、既存内装を活かせないケースについて解説します。

天井高が不足する場合の注意点

居抜き物件では、既存天井を撤去してもインドアゴルフに必要な高さを確保できない場合があります。その場合、既存内装を大きく解体して再施工する必要が生じ、居抜きのメリットが小さくなることがあります。

天井高だけでなく、梁や配管、空調設備なども含めて、施工後に必要な有効寸法を確保できるかを契約前に確認しましょう。

流用できる設備・できない設備

空調・照明・待合・更衣室・トイレなどは、前業態や設備の状態によって流用できる場合があります。
一方、シミュレーターや防球設備、打席マットなど、インドアゴルフ特有の設備は原則として新規導入を見込みます。前テナントもインドアゴルフだった場合は、所有権や保守契約、機器の状態、現行システムとの連携可否を確認したうえで、流用できるか判断しましょう。

電気容量は、シミュレーター・照明・空調・監視カメラ・通信機器の同時稼働を想定し、不足していれば増設工事を見込みます。既存設備の可否は専門業者の現地調査で判断しましょう。

区分	該当設備の例
前業態によって流用できる可能性がある	空調・照明・待合スペース・更衣室・トイレ
同業居抜きの場合に流用可否を確認する	シミュレーター・防音設備・スマートロック・監視カメラなど

柱梁と既存間仕切りが打席設計を左右する

居抜きでは前テナントの間仕切りや柱梁が残っているため、打席の配置に制約が出やすくなります。柱が打席幅3.2m以上を削る、梁がスイング軌道に近い、既存壁が奥行5.5m以上を圧迫する場合は、解体してレイアウトを組み直す必要があります。想定打席数を無理に詰め込まず、安全性と満足度を優先しましょう。

流用可否のチェック
・寸法：天井高2.9m以上、奥行5.5m以上を仕上げ後寸法で満たすか
・設備：前業態や設備の状態、必要な仕様を確認して流用可否を判断する
・電気容量：全機器の同時稼働に足りるか専門業者が判断する

天井高とスケルトン要件から見る居抜き判断

居抜きを検討する際、最初に確認したいのが天井高です。インドアゴルフでは、スイングや機器設置に必要な高さを確保できるかを確認する必要があります。目安として天井高2.9m以上を確保できるか、既存天井や梁、防音施工なども含めて仕上げ後の有効寸法で確認しましょう。

スケルトン化も含めて比較したいケース

既存内装を活かすための改修範囲が大きい場合は、部分改修を続けるより、スケルトン化して再施工する案も含めて比較しましょう。たとえば、次のようなケースです。

1. 天井高が足りず天井の解体が必要
2. 柱や間仕切りが打席配置を大きく制限する
3. 電気容量が大幅に不足し配線を引き直す
4. 防音仕様を一から施工する必要がある

居抜きにこだわらず、スケルトン案と総額・工期・設計自由度を並べて比較しましょう。

判断の基準
・天井高2.9m以上：仕上げ後の有効寸法で確保できるか確認する
・居抜きとスケルトン：総額・工期・自由度を比較する
・既存設備の流用効果：流用によって削減できる工事費と、撤去・改修費を比較する

飲食居抜きの落とし穴と契約前チェック

居抜きの中でも飲食店の居抜きは特に注意が必要です。一見使えそうな設備が、インドアゴルフにとっては邪魔になることがあります。

飲食居抜きで排気・防水設備が逆に邪魔になる

飲食店の居抜きでは、排気ダクト・グリーストラップ・防水床・給排水設備などが残っている場合があります。これらの位置や仕様によっては、打席レイアウトや天井高、床の施工に影響することがあります。不要な設備の撤去や床の調整が必要になる場合もあるため、現地調査で流用可否と撤去範囲を確認しましょう。

飲食居抜きは、使える内装より撤去すべき設備の方が多いケースがあるため、現地調査で撤去範囲と費用を見積もってから判断しましょう。

飲食居抜きで確認すること
・排気ダクト・グリーストラップ：位置と撤去要否を確認する
・防水床：上に床上げが必要か確認する
・撤去範囲と費用：現地調査で見積もる

造作譲渡・原状回復・用途変更を書面で確認する

居抜きでは、残置物が譲渡対象なのか貸主所有なのか前テナントの撤去対象なのかで扱いが変わります。造作譲渡費、修繕責任、保証の有無、故障時の対応を契約書で確認し、口頭説明ではなく書面で残すことが重要です。

また、退去時の原状回復範囲も確認しておかないと、追加工事で設置した防音材や配線の撤去費用が撤退時に重くのしかかります。用途変更や消防設備の要否についても、契約前に所轄行政・消防へ相談し、必要な手続きを把握しておきましょう。

飲食居抜きの注意点
・排気ダクト：天井の有効高を下げる
・防水床・給排水：撤去や床上げに費用がかかる
・造作譲渡・原状回復：書面で確認する

参考元

• 国土交通省「建築基準法改正による用途変更手続きの見直し」関連リーフレット（2019年6月25日施行、2026年7月確認）

よくある質問

居抜き物件なら必ず安く開業できますか？

必ずではありません。天井高不足や電気容量不足で追加工事が発生すると、スケルトンより割高になることがあります。使える部分と直す部分を切り分けて総額で判断しましょう。

飲食店の居抜きはインドアゴルフに向きますか？

注意が必要です。排気ダクト・防水床・給排水設備が打席レイアウトの障害になることがあり、撤去費用が上乗せされます。現地調査で撤去範囲と費用を見積もってから判断しましょう。

居抜きとスケルトンはどちらを選ぶべきですか？

天井高や必要寸法を確保でき、既存設備を活かすことで工事範囲を抑えられる場合は、居抜きのメリットがあります。一方、撤去や追加改修が多くなる場合は、スケルトンから施工する方が適することもあります。総額・工期・設計自由度・原状回復まで含めて比較しましょう。

同業の居抜きなら設備をそのまま使えますか？

見た目は使えそうでも、所有権・保守契約・ソフトウェア利用権を別途確認する必要があります。残置物と譲渡対象を契約書で明確に分けることが重要です。

まとめ

インドアゴルフは居抜き物件でも開業できますが、まずは必要な天井高を確保できるか確認が必要です。既存天井を撤去しても必要な高さを取れない場合は、候補から外す判断も必要になります。

そのうえで、流用できる設備と新たに整備する設備を切り分け、撤去費や追加工事費を含めてスケルトン案と比較しましょう。造作譲渡や原状回復、用途変更の要否も契約前に確認することが重要です。